近日，记者从安徽省合肥市肥西县人民法院获悉，该院审结的一起存量房买卖合同纠纷案件，对此类争议做出明确司法界定。

花百余万元买的二手房，所有手续全部办结，却从旁人口中得知，几年前房东母亲在屋里因病去世，家属还在室内设过灵堂、料理过后事。买家心存芥蒂，认定自己买了“凶宅”，一纸诉状索赔20万元。

2023年10月2日，购房者李越委托配偶与卖房人刘源签订了《存量房买卖合同》，约定买下刘源名下一套房屋，总价104万余元。

合同第六条明确约定，出售方确认，该房屋在持有期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。

双方均签字确认该条款内容。签约后，案涉房屋由刘源名下变更登记至其妻子名下，李越分两次付清了全部房款。2024年3月8日，李越与刘源妻子完成不动产转移登记，房屋正式登记到李越名下。

整个交易流程推进顺畅，未出现履约争议。可问题偏偏出在过户之后。李越从别人口中得知了一件事，刘源的母亲早在2015年7月21日，就在这套房子里因病离世，去世后家属还在屋内设了灵堂、办了后事。

该事实让李越难以接受。他认为刘源夫妻卖房时对此只字不提，属于有意隐瞒，已经构成欺诈。一怒之下，李越将刘源夫妇诉至肥西县人民法院，要求赔偿损失20万元。

一桩原本顺利的房产交易，因“老人在家中病逝是否属于‘凶宅’”的认知争议，最终对簿公堂。

我国现行法律法规中，目前并无“凶宅”这个法定概念，无论是《民法典》还是住建部门的规定，均未对“凶宅”作出明确定义，它本质是民间约定俗成的说法。

在司法实践中，法院普遍将“凶宅”的范围限定为：房屋专有空间内发生过非正常死亡事件，即凶杀、自杀、意外坠亡这类非自然生理原因导致的死亡，才属于公众普遍认知的“凶宅”范畴。

按照通行的死亡原因分类，死因可分为正常死亡与非正常死亡两大类。正常死亡包括病死和老死，是人体自身生理原因导致的生命终结；非正常死亡才涵盖自杀、他杀和意外死亡。

本案中刘源母亲因病离世，属于典型的自然死亡，和“非正常死亡”不属于同一范畴。

关于欺诈的认定，《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定了欺诈行为的法律后果；结合司法实践与民法理论，认定欺诈需同时满足四个要件：行为人主观上有欺诈故意；客观上实施了欺诈行为；受欺诈方因此陷入错误认识；受欺诈方基于错误认识作出了不真实的意思表示，四个要件缺一不可。

而“隐瞒”成立的前提，是被隐瞒的信息属于法律规定或合同约定应当披露的内容。

法院审理认为，双方签订的合同合法有效，约定的告知义务范围仅限“非正常死亡事件”，并明确列举了对应情形。

刘源母亲的病逝属于自然死亡，不在合同约定的告知范围内；李越也未能举证证明双方额外约定过“正常死亡也需告知”，因此主张欺诈缺乏合同依据。

法院进一步指出，家庭成员在自有住房内因病离世，是生命规律的自然呈现，符合社会普遍认知。这一事实既没有减损房屋的使用价值，也不构成法律意义上的质量瑕疵或权利缺陷。

最终，肥西县人民法院一审判决驳回李越的全部诉讼请求。判决作出后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

办案法官也表示：“生老病死乃人之常情，死亡是每个人、每个家庭都需面对的事件，而在家里办理丧事亦是履行基本人伦孝道的义务，如果因为办理丧事，就会导致房屋价值减损或交易困难，则有悖多数人的认知，有违善良风俗的构建。”

卖房者若房屋内发生过非正常死亡事件，应当主动如实告知买受人，否则可能构成欺诈，面临解约、赔偿的法律风险。

购房者若对房屋“死亡史”有特殊要求，应当提前将相关要求明确写入合同，不宜仅以口头约定或民间普遍认知作为交易依据。

法律保护合理的交易期待，但不会无限放大个人心理忌讳。生老病死是人间常态，尊重生命规律，也是尊重公序良俗。（案件当事人均为化名）